A segunda seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a decisão que afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) na resolução de contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária como garantia.

Os ministros entenderam que no contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária quando devidamente registrada em cartório, o seu desfazimento no caso de inadimplemento do devedor, deve incidir a lei específica (Lei 9.514/97) e não a lei consumerista (Lei 8.078/1990).

Este precedente surpreendeu muitos advogados e seus clientes, pois infelizmente há uma ideia de que o Direito de Consumidor é carta branca para ser utilizado em toda e qualquer situação. O que não é verdade!

Acompanhei muitos processos, em que o condômino comprava um empreendimento imobiliário de uma construtora com pacto de alienação fiduciária em garantia, e diante da impossibilidade financeira de arcar com as prestações, os compradores requereram em juízo a suspensão de cobranças futuras e devolução da quantia paga.

A decisão do STJ me parece o quanto acertada. É um equívoco a incidência dos citados artigos da lei consumerista, pois a constituição da garantia fiduciária atrai claramente a aplicação da lei especial 9.514/97, cujo procedimento prevê a constituição em mora do devedor com consequente venda do bem imóvel em leilão.

A rescisão contratual só seria justificada em situações excepcionais. A mera vontade do comprador inadimplente, mesmo que baseada em dificuldades para cumprir os pagamentos e encargos do financiamento, não é motivo suficiente para permitir a rescisão do contrato. Ao admitir a própria inadimplência e reconhecer o descumprimento antecipado, os compradores facilitam a consolidação da propriedade em nome do credor, autorizando a execução dos procedimentos necessários para a venda do bem dado como garantia.

A pretensão dos condôminos em resolver o contrato com a devolução de parte do pagamento, só poderia ser admitida se após efetuado o leilão público de arrematação do imóvel, e houver pago a dívida do fiduciante, houvesse ainda assim algum saldo em seu favor.